Szansa na własne mieszkanie czy źródło konfliktów?
Darowizna nieruchomości z ustanowieniem prawa dożywocia to rozwiązanie, które często stosują rodzice, chcąc przekazać mieszkanie dzieciom, a jednocześnie zabezpieczyć sobie prawo do dalszego zamieszkiwania w nim i korzystania z opieki. Jednak w praktyce bywa, że taka umowa rodzi wiele trudności i pytań. Warto więc dobrze rozumieć jej konsekwencje prawne.
Na czym polega darowizna z dożywociem?
Jeżeli rodzice przekazali mieszkanie swojemu dziecku i w akcie notarialnym ustanowili na swoją rzecz prawo dożywocia, oznacza to, że nowy właściciel mieszkania (tj. dziecko) zobowiązał się do zapewnienia im dożywotniego utrzymania — zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego.
Prawo dożywocia może obejmować:
– prawo zamieszkiwania w nieruchomości,
– obowiązki alimentacyjne (zapewnienie wyżywienia, odzieży, opieki, leków, itp.),
– inne świadczenia, które strony uzgodniły w umowie.
To zobowiązanie jest trwałe i wpisywane do księgi wieczystej. Nie można go „cofnąć” poprzez samo oświadczenie jednej ze stron.
Czy można się „zrzec” darowizny lub prawa dożywocia?
Nie istnieje formalna instytucja „zrzeczenia się” darowizny po jej skutecznym dokonaniu. Cofnięcie takiego aktu wymagałoby współdziałania stron i zawarcia nowej umowy (np. darowizny „zwrotnej” lub sprzedaży).
Również samo prawo dożywocia nie może zostać jednostronnie „odwołane”, choć w pewnych sytuacjach prawo dopuszcza jego modyfikację.
Co zrobić, gdy relacje się pogorszą?
Zdarza się, że po przekazaniu mieszkania stosunki pomiędzy dożywotnikiem, a zobowiązanym ulegają znacznemu pogorszeniu. Co wtedy?
W takiej sytuacji można wystąpić do sądu z żądaniem:
– zamiany świadczeń z tytułu dożywocia na rentę pieniężną — czyli zamiast osobistej opieki i zamieszkiwania pod jednym dachem, dożywotnik otrzymywałby comiesięczną kwotę pieniężną;
– rozwiązania umowy dożywocia — jest to jednak możliwe tylko w przypadkach wyjątkowych, gdy dożywotnik doznaje krzywdy, a po stronie nabywcy (nowego właściciela mieszkania) występuje zła wola.
Warto podkreślić, że:
– sąd nie bada, kto jest winny pogorszenia relacji — wystarczy, że relacje są tak złe, iż strony nie mogą dłużej przebywać razem;
– rozwiązanie umowy jest możliwe tylko w sytuacjach rażących — np. gdy dochodzi do przemocy lub celowego działania na szkodę dożywotnika.
Jeśli natomiast to sam dożywotnik jest odpowiedzialny za zerwanie więzi, sądy raczej nie przychylają się do żądania rozwiązania umowy.
Kto ponosi koszty utrzymania mieszkania?
Dopóki zobowiązany z prawa dożywocia pozostaje właścicielem mieszkania, zasadniczo to on odpowiada za jego utrzymanie — podatki, media, opłaty eksploatacyjne, itp. Nawet jeśli nie zamieszkuje w lokalu, nie jest automatycznie zwolniony z tych obowiązków.
Jednym ze sposobów na zmianę tej sytuacji jest sprzedaż mieszkania — przy czym prawo dożywocia nadal chroni dożywotników i nowy nabywca również będzie musiał je respektować.
Co warto zrobić?
Jeżeli znajdujecie się Państwo w sytuacji, w której stosunki między stronami umowy o dożywocie się pogorszyły, warto:
– skonsultować się z prawnikiem i przeanalizować możliwe rozwiązania,
– rozważyć postępowanie sądowe w celu zamiany świadczeń lub rozwiązania umowy (jeśli spełnione są ustawowe przesłanki),
– działać ostrożnie i zgodnie z prawem — unikanie nieformalnych „rozwiązań” może uchronić przed dalszymi problemami.
Jeśli chcieliby Państwo omówić swoją konkretną sytuację i wypracować bezpieczny plan działania, zachęcam do umówienia się na indywidualną konsultację. Każdy przypadek wymaga szczegółowej analizy.